Vonovia SE: Nahender Zinsgipfel weckt Kaufinteresse in der Immobilienbranche!

Immobiliengigant im Profil

Die Vonovia SE ist mit einem Bestand von 548.080 Wohneinheiten, welche sich auf Deutschland, Österreich und Schweden verteilen, eines der größten börsennotierten Immobilienunternehmen in Europa. Der Kern des Geschäftsmodells von Vonovia besteht darin, Wohnungen zu besitzen, zu erwerben und zu verwalten. Das Unternehmen besitzt und betreibt ein umfangreiches Immobilienportfolio, das hauptsächlich aus Wohnungen besteht. Diese Wohnungen werden vermietet, um Mieteinnahmen zu generieren. Vonovia ist für die Instandhaltung, Modernisierung und Pflege der von ihnen verwalteten Wohnungen verantwortlich. Dies umfasst Reparaturen, Renovierungen und Modernisierungsmaßnahmen, um den Wohnkomfort für die Mieter zu gewährleisten und den Immobilienwert zu steigern. Das Unternehmen pflegt enge Beziehungen zu seinen Mietern und ist bestrebt, qualitativ hochwertigen Service und Wohnkomfort bereitzustellen. Dies schließt die Bereitstellung von Dienstleistungen wie Wartung, Notfallreparaturen und Unterstützung bei Mietangelegenheiten ein. Das Unternehmen hat auch eine führende Rolle bei der Umsetzung von Nachhaltigkeitsmaßnahmen in der Immobilienbranche übernommen und ist Mitglied des German Sustainable Building Council (DGNB). Vonovia hat das Ziel, bis 2050 klimaneutral zu sein und investiert in den Ausbau erneuerbarer Energien und die Umstellung auf umweltfreundlichere Heizsysteme.

Finanzielle Stabilität wurde sichergestellt

In den letzten Monaten hat der Konzern seine Verschuldung und dadurch auch die Zinsbelastung durch gezielte Verkäufe und Anleiherückkäufe gesenkt. Obendrein wurde eine Dividendenkürzung gemeldet, um die Liquidität und die Bonitätseinstufung durch die Ratingagenturen zu gewährleisten. Vonovia meldete beispielsweise im April 2023 den Verkauf einer Minderheitsbeteiligung am ‚Südewo‘-Portfolio für 1,0 Mrd. Euro. Die Transaktion bewertet das Südewo-Portfolio mit 3,3 Mrd. Euro (ohne Schulden und Barmittel), was einen Abschlag von weniger als 5 % auf den Fair Value der Südewo zum 31. Dezember 2022 und von weniger als 6 % auf den Fair Value zum 30. Juni 2022 bedeutet. Mit dem Erlös generiert Vonovia ca. 50 % des angestrebten freien Cashflows aus der Veräußerung von Vermögenswerten in Höhe von 2 Mrd. Euro, den sich das Unternehmen für das laufende Jahr 2023 zum Ziel gesetzt hat. Am 04. Mai wurden dann die nächsten Veräußerungen gemeldet. Demnach trennte sich das Unternehmen von 1.350 Wohnungen für insgesamt ca. 560 Mio. Euro. Käufer war die CBRE Investment Management. Zu den Rahmendaten hieß es in der Mitteilung: „Der durchschnittliche Verkehrswert ist mit ca. 6.000 Euro pro qm mehr als doppelt so hoch wie der Vonovia-Durchschnitt, und das Mietniveau liegt im Vergleich zum Durchschnitt des Vonovia Portfolios von ca. 7,50 Euro pro qm bei fast 19,50 Euro pro qm. Beide Werte unterstreichen die außergewöhnliche Qualität der veräußerten Objekte. Die Bruttomietrendite des verkauften Portfolios entspricht mit knapp unter 4 % in etwa dem Vonovia-Durchschnitt.“ Die hierdurch generierten liquiden Mittel wurden wiederum genutzt, um am 11. Juli den erfolgreich durchgeführten Rückkauf von Anleihen mit einem Abschlag von 11 % melden zu können. Der Konzern schrieb hierzu, dass von dem von Anleiheinvestoren angebotenen Gesamtnominalwert von ca. 1,25 Mrd. Euro Vonovia den Rückkauf von 1,0 Mrd. Euro Nominalwert für einen Gesamtbetrag von 892 Mio. Euro in bar realisieren konnte. Dies entsprach einem Abschlag von ca. 11 %. Die regulär von 2024 bis 2026 fälligen Anleihen wurden zu einem festen Preis/Spread zurückgekauft, wobei Vonovia alle eingegangenen Angebote mit einem Gesamtnominalwert von ca. 700 Mio. Euro umsetzte. Weitere regulär von 2028 bis 2032 fällige Anleihen wurden im Rahmen von Auktionen ausgeschrieben und Vonovia realisierte ca. 300 Mio. Euro Nominalwert von insgesamt ca. 550 Mio. Euro, die angeboten wurden. Die jährlichen FFO-Zinszahlungen konnten hierdurch um ca. 14 Mio. Euro verringert werden.

Zinsgipfel weckt Kursfantasien

Die Immobilienbranche wurde in den letzten Jahren massiv durch Sorgen um Mietpreisdeckel, Bundesförderung Effiziente Gebäude (BEG) und steigende Zinsen belastet. Mittlerweile hellt sich das Bild aber wieder auf. So plant die Bundesregierung mittlerweile BEG-Förderungen, welche zum Beispiel Kürzungen für den Austausch der Heizungstechnik und den Einbau von Wärmepumpen für größere Mehrfamilienhäuser umfassen. Das Projektgeschäft der Immobilienkonzerne hat derweil massiv unter den gestiegenen Zinsen gelitten und erste Insolvenzen waren die Folge. In der letzten Woche hatte die EZB den Leitzins erneut um einen viertel Prozentpunkt auf nun 4,5 % angehoben. Das ist das höchste Niveau seit dem Start der Währungsunion 1999. Bei den Anlegern wächst derweil die Hoffnung, dass ein Zinsgipfel erreicht worden sein könnte und im kommenden Jahr erste Zinssenkungen verkündet werden könnten. Für Vonovia wäre das eine gute Ausgangslage. Zuletzt zeigte sich das Management in diesem Zusammenhang bei der Vorlage der Q2-Zahlen zuversichtlich. Gemäß der am 04. August vorgelegten Zahlen konnte im Kerngeschäft aus der Vermietung im 2. Quartal ein Anstieg um rund 10 % verzeichnet werden. Als Treiber fungierten insbesondere die Metropolregionen, wo eine hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum besteht. Bei einem Leerstand von unverändert 2,2 % herrscht faktisch Vollvermietung. Zudem hat Vonovia im Umfeld hoher Baukosten im 2. Quartal 2023 insgesamt mehr als 400 neue Wohnungen fertiggestellt. Dennoch hat das Management auch weiterhin auf die Belastungsfaktoren verwiesen. Die hohen Zinsen sowie die stark gestiegenen Energie- und Baukosten wirkten sich weiterhin auf die Investitionen, Modernisierungen, Verkäufe und Vermögenswerte aus. So lagen die Segmente Value-add, Development und Recurring Sales erwartungsgemäß unter den jeweiligen Vorjahreswerten. Der Ausblick für das laufende Geschäftsjahr wurde bestätigt. So soll der Umsatz in der Spanne von 6,4 Mrd. Euro bis 7,2 Mrd. Euro liegen. Das EBITDA soll zwischen 2,6 Mrd. Euro und 2,85 Mrd. Euro betragen und das FFO soll in der Spannweite von 1,75 Mrd. Euro bis 1,95 Mrd. Euro liegen.

Produktidee: Discount-Zertifikat Classic auf Vonovia SE

Eine attraktive Alternative zur Direktanlage in die Aktie sind Discount-Zertifikate. Anlegern steht eine Auswahl an entsprechenden Produkten auf den Basiswert Vonovia SE zur Verfügung. Ein Beispiel ist ein Discount-Zertifikat mit der WKN: DW8NHJ, das am 31.12.2024 fällig wird (Rückzahlungstermin). Der Anleger erhält keine sonstigen Erträge (z.B. Dividenden) und hat keine weiteren Ansprüche aus dem Basiswert.

Für die Rückzahlung des Zertifikats gibt es zwei Möglichkeiten:

1. Liegt der Schlusskurs des Basiswerts Vonovia SE an der Börse XETRA Frankfurt am 20.12.2024 (Referenzpreis) auf oder über dem Cap, erhält der Anleger den Höchstbetrag von 22,00 Euro.

2. Liegt der Referenzpreis unter dem Cap, erhält der Anleger einen Rückzahlungsbetrag, der dem Referenzpreis multipliziert mit dem Bezugsverhältnis (1,00) entspricht. Der Anleger erleidet einen Verlust, wenn der Rückzahlungsbetrag unter dem Erwerbspreis des Produkts liegt.
Ein gänzlicher Verlust des eingesetzten Kapitals ist möglich (Totalverlustrisiko). Ein Totalverlust tritt ein, wenn der Referenzpreis null ist. Ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals ist auch möglich, wenn die DZ BANK als Emittent ihre Verpflichtungen aus dem Zertifikat aufgrund behördlicher Anordnungen oder einer Insolvenz (Zahlungsunfähigkeit/Überschuldung) nicht mehr erfüllen kann.

Das vorliegend beschriebene Discount-Zertifikat richtet sich an Anleger, die einen Anlagehorizont bis zum 31.12.2024 haben und davon ausgehen, dass der Basiswert Vonovia SE am 20.12.2024 auf oder über 22,00 Euro liegen wird.

Eine ausführliche Erläuterung der genannten Fachbegriffe finden Sie in unserem Glossar.

Stand: 19.09.2023, DZ BANK AG / Online-Redaktion